淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
作者:法律资料网 时间:2024-07-22 15:07:50 浏览:9645
来源:法律资料网
淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
山东省淄博市人民政府
淄博市人民政府令
（第１０号）
《淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》业经市政府第１３次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 张建国
一九九九年十月二十九日
淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，推动住房商品化、社会化进程，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指城镇居民按房改政策已购买的公有住房和按政府指导价购买的经济适用住房依照本办法转让、出租、抵押。
本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第三条 凡在本市行政区域内，已购公有住房和经济适用住房上市交易的，均适用本办法。
第四条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
区房产管理部门负责市房产管理部门委托的已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
第五条 符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易：
（一）职工以标准价购买的公有住房住满五年的；
（二）职工以成本价购买的公有住房；
（三）职工１９９３年按政府有关政策规定购买的公有住房、以标准价购买的公有住房未满五年的，已按《淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法》过渡为成本价的；
（四）按政府指导价购买的经济适用住房。
第六条 符合本办法第五条规定的房屋所有权人，应当持房屋所有权证，到土地管理部门办理国有土地使用手续，土地管理部门应当在１５日内颁发国有土地使用证，如遇特殊情况可延长至３０日。
第七条 已购公有住房和经济适用住房有下列情况之一的，不得上市交易：
（一）未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的；
（二）已列入拆迁公告范围且户籍已被冻结的；
（三）擅自改变房屋使用性质的；
（四）对住房制度改革中违法、违纪行为未进行处理的；
（五）国家、省、市规定其他不得上市交易的。
第八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应当向房产管理部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房或经济适用住房上市交易申请表；
（二）《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；
（三）已购公有住房或经济适用住房上市交易合同；
（四）身份证或者其他有效身份证件；
（五）同住成年人同意上市交易的书面意见。
已购公有住房上市转让时，由房产交易管理部门书面通知原产权单位。原产权单位在接到通知之日起１５日内出具是否按市场价格购买的书面意见，在规定的时间内未出具书面意见的，视为放弃优先购买权。
第九条 房产管理部门对已购公有住房或经济适用住房上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起１５日内作出是否准予上市交易的书面答复。
第十条 经房产管理部门审核，准予上市交易的，当事人应当向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门办理土地使用权变更手续。
第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市交易应当按下列规定免征或缴纳有关税费：
（一）购买并居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，销售时免征营业税、城市维护建设税和教育费附加；购买后居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税、城市维护建设税和教育费附加。已购公有住房和经济适用住房转让时，暂免征收土地增值税，契税暂减半征收；
（二）已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的１０％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定金额上交同级财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权属行政机关的全额上交同级财政；属事业单位的５０％上交同级财政，５０％返还事业单位；属企业的，全额返还企业；
（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其交易服务费按成交价的０．４％收取，由买卖双方负担；赠予他人的，其交易服务费按评估价的０．４％收取，由受赠予人负担；出租或抵押的，其交易服务费标准按租金收入或抵押房产评估价的０．３％收取，由出租人或抵押人负担。
第十二条 上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，上交同级财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房超过住房面积标准部分，已按市场价购买的，上市出售时该超标部分免缴国有土地出让金或相当于土地出让金的价款。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应如实申报成交价格，不得隐报瞒报。如实申报成交价格的，按成交价格征收有关税费；当事人申报的合同成交价格明显低于市场价格的，应到具有房、地产评估资质的房、地产评估机构进行评估，并按评估价格征收有关税费。
第十五条 以房改成本价购买或已过渡为成本价的公有住房和经济适用住房上市交易后，其收益在依法缴纳各项税费后全部归职工个人所有。
第十六条 以房改标准价购买的公有住房上市交易后，其收益扣除各种应交税费后与购房时的标准价（不扣除购房时的各种折扣）之差，即增值部分，按产权比例分成。
以标准价购买的公有住房，若购房时超标部分已按市场价购买，超标部分的增值全部归购房职工个人所有。
第十七条 已购公有住房上市转让后，原提取的住房维修基金转移到新房主名下，其利息长期用于该住房公用部位的维修。本办法实施后，单位出售公有住房时，统一按实际售房款的２５％提取住房维修基金。
第十八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后，原产权人及其配偶不得购买经济适用房、安居房等享受政府优惠政策的住房，不得参加集资、合作建房。
第十九条 违反本办法规定的，由房产、土地等行政管理部门依法予以处罚。
第二十条 房产、土地等行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，依法给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。
境外卫星电视频道落地管理办法
国家广播电影电视总局
国家广播电影电视总局令
第22号
《境外卫星电视频道落地管理办法》经2003年11月14日局务会议通过，现予发布，自2004年1月10日起施行。
局长：徐光春
二○○三年十二月四日
第一条 为加强境外卫星电视频道落地管理，制定本办法。
第二条 本办法适用于境外电视频道通过卫星传送方式在中华人民共和国境内落地的管理。
第三条 国家广播电影电视总局（以下简称广电总局）负责对境外卫星电视频道落地实行归口管理，对境外卫星电视频道落地实行审批制度。
第四条 经广电总局批准，境外卫星电视频道可以在三星级以上涉外宾馆饭店、专供境外人士办公居住的涉外公寓等规定的范围及其他特定的范围落地。
第五条 申请落地的境外卫星电视频道，应具备下列条件：
（一）所播放的内容不违反中国法律、法规、规章的规定；
（二）在本国（地区）为合法电视媒体；
（三）具备与中国广播电视互利互惠合作的综合实力，承诺并积极协助中国广播电视节目在境外落地；
（四）申请落地的频道及其直接相关机构对中国友好，与中国有长期友好的广播电视交流和合作；
（五）同意通过广电总局指定的机构（以下简称指定机构）统一定向传送其频道节目，承诺不通过其他途径在中国境内落地；
（六）同意并委托指定机构独家代理其在中国境内落地的所有相关事宜。
第六条 广电总局每年审批一次境外卫星电视频道的落地申请，每年7月至9月办理。
第七条 对于一个境外卫星电视机构，原则上只批准其所属的一个频道在规定的范围内落地；原则上不批准新闻类境外卫星电视频道在境内落地；不批准境内广播电视机构及其他有关部门、团体、企业、个人在境外开办、合办的卫星电视频道在境内落地。特殊情况，须报广电总局特殊批准。
第八条 境外卫星电视频道申请落地，须先向指定机构提出，并按要求填写《卫星电视频道备忘录》，提交本办法第五条和第七条规定内容的证明材料以及解码器等收视装置。申报材料不齐全的，应在接到有关通知后14日内补齐，逾期视为自动放弃申请。申报材料齐全后，由指定机构向广电总局提出拟代理的境外卫星电视频道在中国境内落地的申请。
第九条 广电总局同意指定机构与境外卫星电视频道就落地的代理事宜进行洽商的，新申请落地的境外卫星电视频道应在60日内、上年度取得落地资格的频道应在45日内与指定机构协商办理有关合作事宜，逾期视为自动放弃申请。
广电总局对符合本办法第五条和第七条规定条件的境外卫星电视频道作出准予落地的决定。
第十条 经批准落地的境外卫星电视频道，必须遵守中国有关境外卫星电视管理的各项规定。
第十一条 经批准落地的境外卫星电视频道，应按照指定机构的要求相应调整原卫星信号的播出覆盖；履行与指定机构的协议；不得擅自在中国境内开展其电视频道及其品牌和有关接收设备的推广活动。
第十二条 经批准落地的境外卫星电视频道，禁止播放载有下列内容的节目：
（一）危害中国国家统一、主权和领土完整的；
（二）危害中国国家安全，损害中国荣誉和利益，泄露中国国家秘密的；
（三）煽动中国民族分裂、民族仇恨、民族歧视，破坏中国民族团结，侵害中国民族风俗习惯的；
（四）危害中国社会稳定，宣扬淫秽、暴力、迷信、邪教，教唆犯罪的；
（五）诽谤、侮辱他人，侵犯他人合法权益的；
（六）危害中国社会公德，诋毁中华民族优秀文化传统的；
（七）其他违反中国法律、法规、规章规定的。
第十三条 经批准落地的境外卫星电视频道的下列事项变更，须事先向指定机
构通报协商，并由指定机构报广电总局：
（一）频道及其直接相关机构的股份结构、经营权、投资人、主要管理人员的变化；
（二）频道名称、频道类别、节目构成、播音语言、字幕等《卫星电视频道备忘录》所列重要事项的改变；
（三）频道播出信号加密与否的变化、信号传送卫星及其覆盖区域等有关技术参数的变化；
（四）涉及本办法第五条和第七条规定内容事项的变更。
广电总局认为因上述事项变更，经批准落地的频道已不符合本办法规定的，可予以相应处理直至停止其落地资格。
第十四条 各级广播电视行政部门依照《卫星电视广播地面接收设施管理规定》（国务院第129号令）及有关规定，管理有关境外卫星电视的接收活动。
第十五条 指定机构应采取必要的防范和处理措施，协助广播电视行政部门对所代理的境外卫星电视频道的有关行为和播放内容进行监督，配合广电总局实施相关处理，对所发现的问题及时报告。
经批准落地的境外卫星电视频道播出违反本办法第十二条规定内容的，指定机构应即时停止违规内容的传送。
第十六条 经批准落地的境外卫星电视频道违反本办法规定，情节轻微的，由广电总局给予警告，要求其陈述情况和纠正；情节严重的，暂停其特定内容传送、暂停或取消有关频道落地资格。
第十七条 经批准落地的境外卫星电视频道造成不良影响的，除接受相应处理外，应按照广电总局的要求在相同的传播范围内消除不良影响。
第十八条 经广电总局批准在境内特定地区落地的境外电视频道，参照本办法管理。
第十九条 本办法自2004年1月10日起施行。《境外卫星电视频道落地审批管理暂行办法》（广电总局令第8号）同时废止。
专职外部董事：完善中央企业董事会制度的一项创新
——学习国资委关于《董事会试点中央企业专职外部董事管理办法（试行）》
张喜亮
完善中央企业法人治理结构，根据国务院的授权在公司法的框架内，国资委先后制定了《国有独资公司董事会试点企业外部董事管理办法（试行）》、《董事会试点中央企业董事会、董事评价办法（试行）》和《国有独资公司董事会试点企业职工董事管理办法（试行）》、《董事会试点中央企业职工董事履行职责管理办法》等文件。2009年10月13日国务院国资委又颁发了《董事会试点中央企业专职外部董事管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。这个文件的贯彻执行是完善中央企业董事会制度深化中央企业改革的一项重大举措。
一、外部董事的设置与作用
现代企业制度的形式要求就是实现董事会、经理层和监事会权力制衡的公司制法人治理。所谓法人治理就是强调公司的独立性，公司具有法律上的独立人格，在市场中是独立的经济活动主体，必须按照市场经济的规律在法律的范围内自主运营。深化国有企业改革，中央提出了“产权明晰、政企分开”的总要求。经过多年的探索，中央企业实现了法人治理的现代企业制度，实现了出资人和经理层的所有权与经营权的分离，我们称之为“资营分离”。资营分离实际上是一种代理行为，怎样才能保证经理层不会背离出资人的目标，减小企业的代理风险，控制代理成本，就成为公司治理中一个非常重要的问题。为了提高经理层的效率，防止内部人控制问题，创设外部董事制度是改变经理层决策权力、实现监督制衡的一个有效途径。对于一元制的公司，董事会承载着自我监督的职能，自我监督显然是存在隐忧的，所以，必须在分工上有专门的董事承担监督之责，才能达到内部权力制衡的目的，——外部董事制度应运而生。
借鉴了日本的模式我们制定了《公司法》，当时还并没有考虑到外部董事制度。1999年国家经贸委与中国证监会联合发布的《关于进一步促进境外上市公司规范运作和深化改革的意见》，要求在境外上市公司中设立外部董事制度。2001年8月中国证监会发布了《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》，强制要求所有上市公司必须按照《意见》的规定，建立外部董事制度；同时，2004年9月中国证监会发布了《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》，进一步肯定并完善了外部董事制度，《公司法》修正案中也明确规定了建立外部董事的内容。国务院国资委成立以后，致力于中央企业的现代企业制度建设，开展了董事会试点工作，制定了一系列央企董事会制度建设的规范，外部董事制度也被引人了董事会试点的中央企业。
所谓外部董事（Outside Director）也通常被称为独立董事（independent director），一般来说就是指独立于公司股东且不在公司中内部任职，并与公司或公司经营管理者没有业务联系或专业联系，对公司事务做出独立判断的董事。也有观点认为，外部董事应该界定为只在上市公司担任外部董事之外不再担任该公司任何其他职务，并与上市公司及其大股东之间不存在妨碍其独立做出客观判断的利害关系的董事。中国证监会《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》规定，上市公司外部董事是指：不在上市公司担任除董事外的其他职务，并与其所受聘的上市公司及其主要股东不存在可能妨碍其进行独立客观判断关系的董事。实行单一董事会制度的英美等国都有设置外部董事。在中央企业设置“专职”外部董事，这是我国中央企业完善法人治理机构的制度创新，是对走中国特色的社会主义国有企业发展道路的重大探索。
设立外部董事对于促进中央企业现代企业制度建设起到了一定的积极作用，但是，在现有的环境的条件下，兼职的外部董事保障国有企业健康发展的作用还是有一定局限性的。据调查情况看，一些企业的外部董事尚不能认真履行职责：审议重大事项时态度不认真的有之，不能按时参加董事会议的有之，很少参加董事会议的有之，几乎不参加董事会决议的亦有之……。有鉴于此，国务院国资委制定《董事会试点中央企业专职外部董事管理办法（试行）》有其必要性，中央企业毕竟有其特殊性，这个《办法》的实施对于促进董事会试点的中央企业健康发展将起到积极的作用。《办法》第一条规定：“为适应深化国有资产管理体制改革和中央企业改革发展的要求，建立规范的公司治理结构，加强对董事会试点中央企业专职外部董事的管理，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有独资公司董事会试点企业外部董事管理办法（试行）》等有关法律、法规和规定，制定本办法。”
二、专职外部董事关键在于“专”
《办法》全文七章二十五条，涉及了对专职外部董事管理的主要内容，设置外部董事在董事会试点工作中至关重要，对规范中央企业治理结构、提高决策的科学性、防范重大风险有着重要的作用。《办法》只适用于国务院国资委履行出资人职责的董事会试点中央企业，也就是我们过去所说的国有独资公司。《办法》没有把适用范围进一步扩大到董事会试点的中央企业内部的子公司。
从现有的法律、法规和政策文件来看，公司董事大体上可以分为这样几种类型：第一是股东董事，第二是外部董事或称独立董事，第三是董事会中的职工代表即职工董事。《办法》规定的“专职”外部董事，理论上说，属于外部董事或独立董事中的一种类型。但是，我们必须强调的是专职外部董事的关键就在于一个“专”字，这是与兼职外部董事的一个大不同。《办法》第三条规定：“本办法所称专职外部董事，是指国资委任命、聘用的在董事会试点企业专门担任外部董事的人员。”《办法》特别指出：“专职外部董事在任期内，不在任职企业担任其他职务，不在任职企业以外的其他单位任职。”这就是专职外部董事与兼职外部董事的区别所在。兼职外部董事仅仅是不在董事任职企业内部，也不在有利益相关的企业或单位任职，但是，不排除在其它的机构或单位任职。一些经济学家、高校教授、资深学者或社会名流等等，往往被企业聘为所谓外部董事，但是，他们一般都是在科研机构、高等院校或服务组织中有自己的专门“职业”。兼职外部董事对于完善现代企业董事会制度具有一定的作用，但是也有其局限性，这个局限就在于其“兼”而不“专”。从知识结构、业领域等方面来说，兼职外部董事可能也是比较“专”业的，但是，因其“职”的兼就可能造成对任董事的企业不够“专”心了。另外，我们还知道，有的公司按照法律法规的规定不得不设立“外部董事”，于是，就把公司退下来的老领导、老同事、各种老关系者聘请回来担任外部董事。这种的情况外部董事肯定是难以“独立”表达意见的，更谈不上“专”了。再者，这些外部董事在公司内部享受着各种待遇，拿人钱财替人消灾、吃人嘴软等世俗伦理作崇，其“独立”作用也是很难得到保障的。我们无意否定外部董事的作用，但是，国务院国资委监管的中央企业毕竟是具有其中国特色的具体情况和运行规则，兼职的外部董事是难负其全部重任的。设置专职外部董事是贯彻国家对中央企业发展战略保障中央企业健康和可持续发展的客观要求。从源头上说，专职外部董事是由国资委任命或聘用的，兼职外部董事一般是由公司根据法律法规和公司章程聘任的；专职外部董事仅限于在国资委监管的董事会试点的中央企业，而不是泛用于其它国有企业；再者，专职外部董事是不在任何企事业单位有任职的，甚至也不应当有除任职董事的中央企业之外的任何企事业单位的虚任职务。对于专职外部董事要“专业、专管、专职、专用”，其薪酬由国资委专门支付，在制度设计上就考虑到了破除兼职外部董事作用的“局限”性。
《办法》第四条规定了专职外部董事管理的原则：第一，社会认可、出资人认可；第二，专业、专管、专职、专用；第三，权利与责任统一、激励与约束并重；第四，依法管理。《办法》突出强调了“社会认可”的原则，这是中央企业的性质决定的，国资委监管的中央企业不简单是所谓“国有”企业，根据宪法的规定，归根到底还是“全民所有制”的，这种全民所有的本质属性决定其所任用的专职外部董事必须得到“社会”的认可。国资委接受国务院代表国家的授权肩负着监管国有资产使命，所以，中央企业的专职外部董事也必须是国资委认可的。所谓专业、专管、专用原则就是指专职外部董事应具有较为丰富的专业知识和较强的专业能力，由专门机构或部门统一管理，只担任董事会试点企业的外部董事职务，不担任其他职务，专职外部董事只向董事会试点企业派出。专职外部董事的选拔通过组织推荐等方式选择符合条件的人员，根据董事会试点企业董事会结构需求，由国资委任聘到中央企业，实行任期制，在同一企业任职时间最长不超过6年。
《办法》规定：中央企业专职外部董事职务列入国资委党委管理的企业领导人员职务名称表，按照现职中央企业负责人进行管理，在阅读文件、参加相关会议和活动等方面享有与中央企业负责人相同的政治待遇，选聘、评价、激励、培训等由国资委负责。专职外部董事的日常管理和服务，由国资委委托有关机构负责，受委托机构设立专职外部董事工作部门，负责保障专职外部董事的办公条件、建立履职台帐、管理工作档案、发放薪酬、办理社会保险、传递文件、组织党员活动等事项，并协助国资委有关厅局做好相关工作，建立专职外部董事报告工作制度。专职外部董事应当每半年向国资委报告一次工作，对于发生在任职单位的重大事项必须及时向国资委报告。《办法》的一个重要的亮点还在于明确规定了专职外部董事的退出条件和程序，不能切实履行其职责的专职外部董事必须依照本《办法》退出。
三、专职外部董事制度还面临着新问题需要做好具体工作
中央企业董事会试点工作中外部董事队伍建设就出现了一些新的情况和问题，比如人才来源渠道问题，对外部董事的约束力的问题，队伍不够稳定问题，作用的局限性问题，等等。针对兼职外部董事存在的这些情况和问题，《办法》也明确规定了区别于兼职外部董事的专职外部董事的激励和评价措施机制，专职外部董事的评价按照《董事会试点中央企业董事会、董事评价办法（试行）》执行，其薪酬标准由国资委制定，其受委托机构每年根据专职外部董事薪酬管理办法拟订专职外部董事薪酬方案报国资委审核后兑现。专职外部董事管理的其他事项按照《国有独资公司董事会试点企业外部董事管理办法（试行）》。在实行专职外部董事管理制度的过程中，肯定还会有一些新的情况和问题出现，还需要做好细致的具体工作。
从《办法》的规定来看，设置专职外部董事首先要搭建或“委托”一个机构即专职外部董事管理机构。如果是“搭建”一个机构的话，这个机构怎样组建，与国资委是怎样的关系？如果是“委托”一个机构话，是国资委内部的还是国资委外部的呢？这是需要认真研究的的一个问题，因为与此相关的问题就是：专职独立董事个人为这个单位是一个什么样的关系问题。当然，《办法》里已经明确规定是负责专职外部董事的“日常管理”并提供相关的服务，问题的关键是这些专职外部董事的劳动关系归属在哪里？既然是专“职”，就存在着一个劳动关系的问题。专职外部董事由国资委任聘，理论上说，其劳动关系的主体另一方就是“国资委”，国资委又是国务院的特设机构类同于国家机关，国家机关工作人员依法是没有资格担任企业的董事的。从劳动关系的属性而言，专职外部董事的日常管理和发放薪酬等由国资委委托机构负责，那么，其劳动关系的主体一方应当是这个“委托机构”，很显然这也不现实。劳动关系对于专职外部董事个人而言是相当重要的，比如其身份问题、退出后的去向问题等等。专职外部董事的“专”，解决了发挥对中央企业监督管作用理的问题，但是，涉及外部董事个人的“职”的问题，也是不可忽视的。《办法》第五条的规定，在某种程度上似乎解决了这个问题：“专职外部董事的职务列入国资委党委管理的企业领导人员职务名称表，按照现职中央企业负责人进行管理”。据反映，中央企业负责人也有关于自己身份的“行政性”和“企业性”的困惑。这个问题还需要进一步通过制度设计加以完善。此外，尽管《办法》附则中的第二十五条规定：“本办法自公布之日起施行”，但是，就《办法》本身来看还有一些工作并没有完成，第十六条规定专职外部董事的薪酬标准由国资委制定；第十九条规定专职外部董事评价薪酬和中长期激励办法另行制定，《办法》规定的专职外部董事社会认可的原则如何操作，等等。所有这些涉及中央企业专职外部董事管理的基本的标准和基础性的制度都有待较快制定和完善。
（2009.11.23供稿《国企》2010.第一期）
