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建设部关于印发《建设部质量奖评审管理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 18:21:33  浏览:9782   来源:法律资料网
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建设部关于印发《建设部质量奖评审管理办法》的通知

建设部


建设部关于印发《建设部质量奖评审管理办法》的通知

1991年3月26日,建设部

为贯彻“百年大计,质量第一”的方针,促进从事城乡建设的勘察设计单位、建筑施工、城市建设及机械产品生产企业加强管理,提高建筑工程(产品)质量水平,根据国家质量奖评审的有关精神,决定从一九九一年起设立建设部质量奖,包括质量管理奖、优质工程奖、优质产品奖和优秀质量管理小组奖。请各级建设主管部门加强对这项工作的组织领导,充分调动广大建筑施工、城市建设及机械产品生产企业和设计单位创优的积极性,为提高我国建设工程质量水平做出新的贡献。

附:建设部质量奖评审管理办法

第一章 总 则
第一条 为提高建设部系统的工程、产品质量,根据国家有关质量奖评审管理的规定,制订本办法。
第二条 建设部在本系统内设立质量管理奖、优质工程奖、优质产品奖和优秀质量管理小组奖,统称建设部质量奖。
建设部质量奖是部级奖。
第三条 建设部质量奖每年评选一次。质量管理奖每年不超过25个;优质工程奖每年不超过50个;优质产品奖每年不超过45个;优秀质量管理小组奖每年不超过150个。
第四条 质量管理奖、优质产品奖的有效期为五年。在有效期间内,如果受奖单位的管理水平严重下降,或者发生重大事故,建设部质量奖评审委员会可以对其作出限期改正或者取消奖励的处理。

第二章 评审范围及基本条件
第五条 凡建设部系统从事工程勘察设计、施工、建筑构配件生产、市政公用管理、房地产综合开发、建设机械生产的企事业单位、质量管理小组及其承建的工程和生产的产品,均可以按照本规定申报建设部质量奖。
第六条 申报优质工程奖、产品质量奖的,其质量应当达到国内同类工程、产品的先进水平;申报质量管理奖和优秀质量管理小组奖的,其质量管理应当达到本地区同行业先进水平,其工程、产品的质量和经济效益应当处于本地领先地位。
第七条 申报建设部质量奖,须先获得省、自治区、直辖市的质量奖,并经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门签署意见。

第三章 评审组织与程序
第八条 建设部质量奖的评审工作由建设部质量奖评审委员会(以下简称评审委员会)负责。评审委员会下设办公室和若干评审组。评审委员会办公室主要负责组织和协调工作;评审组分工负责复查和初评工作。评审结果由建设部统一公布。
第九条 评审委员会由主任委员、副主任委员和委员若干人组成。其办公室设在建设部建设监理司。各评审组分别由建设部各主管业务司负责组成。
第十条 建设部质量奖的评审工作依照下列程序进行:
(一)申报:每年四月底前,申报企业应将申报质量奖的材料报送各评审组。
(二)初评:各评审组根据申报质量奖的材料,对企事业单位、工程、产品或质量管理小组进行现场检查和初评,提出初评报告,于当年八月十五日前提请评审委员会审议。
(三)审定:评审委员会根据申报质量奖的材料和初评报告进行综合评审,于当年十月底前完成审定工作。
(四)建设部公布获奖名单。

第四章 申报、评审要求和奖励
第十一条 申报建设部质量奖必须坚持实事求是的原则,申报的情况和填写的报表必须真实可靠,不得弄虚作假。对弄虚作假的,评审委员会可以根据情节给予批评、通报批评直至取消申报和获奖资格。
第十二条 评审建设部质量奖必须严格按照国家的有关规定和本办法执行。
评审委员会、办公室和评审组的成员,在评审工作中必须坚持原则,认真负责,公正廉洁,自觉抵制不正之风。
第十三条 获得建设部质量奖的单位、工程、产品和质量管理小组,由建设部给予表彰,并在建设部的机关报、刊上公布。
获奖单位可以参照有关奖励规定,对做出突出贡献的人员给予一次性的物质奖励。

第五章 附 则
第十四条 建设部质量管理奖、优质工程奖、优秀质量管理小组奖的具体评选细则见本办法附件,优质产品奖的具体评审细则另行制订。
第十五条 本办法由建设部建设监理司负责解释。
第十六条 本办法自发布之日起施行。

附件一:建设部优质工程奖评审细则

第一章 总 则
第一条 为做好建设部优质工程奖的评审工作,根据《建设部质量奖评审管理办法》的规定,特制订本细则。
第二条 获建设部优质工程奖的工程应达到国内先进水平,并具有较好的经济效益和社会效益。
第三条 建设部优质工程奖,设一等奖、二等奖、三等奖。每年评选一次。
第四条 建设部优质工程奖的初评工作由优质工程评审组负责。

第二章 评选范围
第五条 评选建设部优质工程奖的工程,应是列入国家或地区的建设计划,具有独立使用功能的新建、改建、扩建以及技术改造的一般工业与民用建筑、村镇建筑和市政公用工程设施项目。主要包括:
(一)单位工程面积在5000平方米以上的工业房屋建筑、公共建筑(其中影剧院为1500座位、体育场馆为3000座位以上);
(二)造价在800万元以上的城市道路、桥梁、给排水、防洪、煤气、供热工程;造价在300万元以上的园林绿化、环卫等工程;
(三)具有显著经济效益和社会效益,有重大影响或对发展国民经济具有重大意义的其它工程。
第六条 下列工程不能列入评选范围:
(一)国内外使、领馆及纪念性建筑工程;
(二)由我国勘察设计与施工的国外工程;
(三)由国外负责总承包或设计、施工的工程。

第三章 评选条件
第七条 申报建设部优质工程奖的工程,应获得省、自治区、直辖市级优秀设计奖或甲级设计单位的优秀设计奖,并获省、自治区、直辖市级优质工程奖。
第八条 申报建设部优质工程奖的项目,必须按国家颁布的工程质量标准验评工程质量。如是一个单位工程项目,工程质量必须达到优良;如系多个单位工程组成,单位工程质量必须全部合格,其中申报一等奖的项目,单位工程优良率应达到80%以上(主要单位工程必须优良,下同);申报二等奖的项目,单位工程优良率应达到60%以上;申报三等奖的项目,单位工程优良品率应达到50%以上。
工程质量等级必须经过地方工程质量监督站核验评定。
第九条 申报项目必须按规定通过竣工验收,并经过一个冬雨季的考验期(不少于半年)。竣工验收至申报不得超过三年。

第四章 申报及初评
第十条 申报优质工程奖的申请单位应是承担工程主体(主要)部分施工的企业(超过两个以上的,以承担工程量多的为主)。住宅小区的申请单位应是负责该小区建设的房屋开发公司。参与工程建设的其它单位填在申报表中。
第十一条 申请单位要认真填写申报表(附后),并附工程竣工验收证书、优秀设计和优质工程证书(奖状),以及能反映工程主要部位质量的录相带(不少于20分钟)和照片(不少于15张)。
第十二条 申报优质工程奖的项目,必须经省、自治区、直辖市建设行政主管部门的审查,并签署意见后报建设部建设监理司。
第十三条 建设监理司聘请有关专家组成优质工程评审组。其主要工作是:对申报项目进行现场质量检验,听取设计、施工单位汇报,征求使用单位意见,写出初评报告。
第十四条 凡申报并经评审过的项目,不论是否获奖,不得重复申报。

第五章 奖励及其它
第十五条 获建设部优质工程奖项目的主要施工单位由建设部授予奖杯,对参与建设的其它施工、设计及建设单位,将授于奖状。
第十六条 获奖单位可在获奖工程上镶嵌优质工程标志,注明设计、施工和建设单位。
第十七条 获奖单位可按有关规定,对在创优中做出贡献的职工,给予一次性的物质奖励。

第六章 附 则
第十八条 本细则由建设部建设监理司负责解释。
第十九条 本细则自公布之日起施行。
附件:建设部优质工程奖申报表(略)

附件二:建设部勘察设计单位质量管理奖评审细则
为鼓励建设部勘察设计单位积极推行全面质量管理,根据国家计委计设(1987)1231号文和《建设部质量奖评审管理办法》的规定,结合建设部勘察设计单位的工作特点,制定本评审细则。
一、申报质量管理奖的基本条件
(一)必须是具有法人资格独立核算的勘察设计单位,具有国家统一印制,由有发证权的部或省级建设主管机关颁发的勘察设计资格证书。
(二)已达到国家计委(1231)文中规定关于勘察设计单位推行全面质量管理的基本标志,并获得部、省级建设主管机关颁发的验收合格证书。
(三)连续两年无重大设计事故(自申报时间起前两年计,以下同)。
(四)近两年获得过部、省级(含部、省级)以上的优秀设计奖或科技进步奖。

(五)近两年内曾获得部、省级优秀质量管理小组奖。
同时具备以上五项基本条件者方可申报。
二、申报程序及评审办法
(一)申报单位须经过自检后,向所在的省、自治区、直辖市建设主管部门提出申请,申请时应填写“建设部系统勘察设计质量管理申报表”并附“建设部勘察设计单位质量管理申请报告”及有关声像材料一式四份,(其中声像材料一份)经主管部门审查同意后报建设部设计管理司。
(二)部设计管理司聘请有关专家组成建设部勘察设计质量管理奖评审组,对申报材料进行初评,并对初评通过的单位进行现场考核和评分。经初评合格后报部质量奖评审委员会。
(三)评审方法采用直接评分法进行评价(评分标准由勘察设计质量管理奖评审组制订),总分为500分。按得分顺序择优授奖,最低限度不得低于425分。
三、获奖单位在有效期内,每年要组织自查,并写出自查报告报部设计管理司,由设计管理司根据不同情况进行复查或抽查。对达不到质量管理奖条件要求的,则视其情况由部勘察设计质量管理奖评审组分别给予限期整改,直至撤销荣誉称号的处理。
附件:建设部勘察设计单位质量管理奖申报表(略)

附件三:建设部施工企业质量管理奖评审细则
1.部施工企业质量管理奖授予范围为地方施工企业(包括市政工程施工企业、混凝土构件厂)和中国建筑工程总公司所属企业。
2.经自检认为符合《评审条件》的施工企业都可按隶属关系向本地省级建设行政主管部门提出申请;中国建筑工程总公司所属企业向中国建筑工程总公司提出申请。
3.申请企业须填写《建设部施工企业质量管理奖申报表》(以下简称《申报表》)一式四份,按隶属关系报本地省级建设行政主管部门。
4.各省级建设行政主管部门应按照《评审条件》对企业进行初审,从符合条件的企业中选出最优秀的一家向部施工管理司推荐。
5.部施工管理司接到推荐材料后,确定受评企业,组织评审组进行现场考评。
6.评审组由部施工管理司聘请有关主管部门和企业的质量管理专家4—5人组成。其职责是:审查申报材料;进行现场考评;提出初评报告。
7.评审组成员的条件为:
(1)坚持四项基本原则,能认真贯彻国家的方针政策。
(2)具有较高的专业技术水平和较广的企业管理知识,从事四年以上全面质量管理工作,有较丰富的经验,有较强的独立工作能力和总结分析能力,参加过地区或部门的质量管理奖评审工作。
(3)工作认真,作风正派,秉公办事,实事求是,身体健康;
(4)已经获得建设部施工企业质量管理奖评审员资格。
8.现场考评采取听、问、查、看、考的方法进行。重点是核实各考核项目所达到的水平及可靠程度,每一企业的考评时间不超过四天。
9.接受现场考评的企业应担负评审组对本企业现场考评期间所发生的交通、住宿、伙食补助、评审等费用。评审组成员的交通、住宿、伙食补助应严格按照标准掌握。
10.本《细则》由建设部施工管理司解释。

附:建设部施工企业质量管理奖评审条件

一、基本条件
(一)获得省(自治区、直辖市)质量管理奖满一年以上。
(二)申报前一年内无重大质量、火灾、爆炸事故,因工死亡率在0.15‰以下。
(三)工程质量达到国内同行业先进水平,有五年内获得国家或部级优质工程奖的工程。
(四)列入创部质量管理奖滚动计划。

二、评审条件
(一)质量成效
1.企业主要经济技术指标领先。国家考核的各项指标连续两年处于国内同行业的先进水平,并取得显著的经济和社会效益。
2.工程施工质量达到国内先进水平,消除了质量通病。
3.工程使用功能良好,用户满意,工程质量在各级监督检查部门检查评比中领先。
(二)质量意识和质量体系
4.经理(厂长)及各级干部牢固树立了质量第一和为用户服务的思想。以质量为核心的经营思想端正,在各种形式的承包责任制中,有明确的质量要求,严格执行国家有关质量的方针、政策和法规,注重社会效益。带领全体职工学习和运用全面质量管理思想、理论、方法,改善管理,促进企业素质提高。
5.有健全的质量体系,企业设立了综合性质量管理机构,配有称职的人员,上下形成系统。能够运用全面质量管理的思想、理论和方法,使企业的各项管理工作标准化、制度化,使全体职工都有明确的岗位质量责任,使经营生产的全过程都处于受控状态。
6.各部门质量职能明确,分配合理,各岗位质量责任制落实,在经济责任制考核中占突出地位。
7.对联营、分包、外协单位的质量保证能力和工程(产品)质量做到定期调查、分析、认证,有专人负责,有计划地帮助这些单位建立、完善质量体系,确保工程质量。
8.企业有适用有效的质量体系文件,定期对质量体系进行审核,有定期的质量活动和会议制度。
(三)方针目标管理
9.实行了方针目标管理。企业有明确的中长期发展规划,并与任期目标紧密结合,企业的经营方针明确,经营目标可行,质量目标先进,措施有力,组织落实。实行动态管理,定期考核,取得实效。
(四)施工过程的质量管理
10.搞好施工准备工作的质量管理,编好施工组织设计、普遍实行了单位工程质量计划(设计)制度,做到施工组织合理,工艺技术先进,各生产要素优化组合,质量体系完善。
11.坚持图纸会审制度和技术交底制度,加强施工工艺审查,确保工程质量满足设计要求。
12.强化施工生产过程的质量管理。有一套完整的材料设备、构配件的检验试验制度,物资采购、供应过程的质量控制落实。严格实行加工、定货的质量技术审核。对不合格品做到不采购、不入库,不进场、不使用、不交工(出厂)。搞好设备维修,机械完好率高,能提供保证质量的必要条件。
13.建立了工序质量管理制度。工序控制文件齐全,认真执行规程、标准,加强工艺纪律,开展了“三工序”管理,进行了工序质量分析与工序质量审核,影响质量的主要因素得到有效的控制。
14.开展了质量成本管理,在提高一次合格率成优率,减少故障成本方面取得了实际成效。
15.企业有体现“质量第一”的奖惩制度,并严格实行了质量否决权。
(五)坚持文明生产与文明施工
16.企业有严格的安全生产、文明施工管理制度。严格劳动纪律,抓好安全生产教育,注意改善劳动条件和作业环境,消除事故隐患。机具、设备、材料管理有方,施工现场文明整洁,道路、排水畅通、施工不扰民、工完场清、实现优质、高效、安全、文明施工。
(六)质量管理的基础工作
17.根据企业发展和职工教育总规划,经常开展职业道德教育、质量意识教育和分层次的全面质量管理基本知识教育,不断增强质量意识,掌握基本方法,学以致用,取得实效。
18.企业有完善的计量管理机械和计量制度,计量器具能满足(产品)质量要求,达到国家二级计量施工企业水平。
19.开展了标准化管理,建立了企业的标准化管理组织的标准化体系,制订了企业内部的标准和定额,标准的贯彻执行有严格的检查与考核办法。
20.信息管理体系健全,组织落实,有完善的管理制度和管理程序,质量记录齐全、准确,能保证质量的可追溯性。电子计算机已用于信息管理。
(七)质量改进和技术进步
21.企业注重质量改进,在技术改造和技术开发上,做到计划、组织、费用三落实,取得明显的效果。
22.大力推进企业的技术进步。根据企业的实际情况,制定中长期技术发展规划和当年的技术工作计划,积极采用新技术、新工艺、新设备、新材料,大力推广应用科技成果,在提高工程质量、降低消耗、缩短工期、增加效益方面取得明显成效。
23.注重技术积累和技术储备,实施了工法制度,形成了本企业的技术优势。
(八)群众性质量管理活动
24.紧密结合班组建设,有计划的组织广大职工开展质量管理小组、岗位练兵、技术革新和合理化建议等各种形式的群众性质量管理活动。质量小组的普及率、活动率和成果率居全国同行业先进水平,近三年有获全国工程建设优秀质量管理小组称号的质量管理小组。
(九)为用户服务
25.设立了为用户服务的管理机构,建立了用户服务的制度和用户服务档案,坚持定期回访用户,及时进行保修服务,通过各种形式,进行用户满意率的调查和统计,收集用户意见,不断改进工程质量和服务质量,满足用户要求。企业社会信誉高。
(十)后勤服务等辅助部门的质量管理
26.企业的后勤服务等部门有计划、分层次的开展了质量管理活动,质量意识和为生产服务思想明确,结合本部门实际,采用有效方法,取得了成效。

附件四:建设部城建企业质量管理奖评审细则

一、基本条件
凡申报城建企业质量管理奖的企业需具备以下基本条件:
(一)获得省、自治区、直辖市级企业质量管理达标一年以上(不包括当年)。
(二)获得省、自治区、直辖市级安全监督部门对安全工作的认证。
(三)多项生产(服务)经济技术指标在考核年度(上一年)和评审年度(当年)均应达到同行业先进水平。

二、评审范围
申报建设部质量管理奖的范围是:城市自来水、煤气、热力、公共交通等独立核算的企业。

三、评审条件
(一)质量成效
1.在提高质量、降低消耗、增加效益方面成绩优异。国家考核的各项指标连续两年在国内同行业中处于先进水平。
2.主导产品采用国内外先进质量和技术标准,优质品率达到同行业先进水平。
3.产品(服务)在各级监督检查中质量合格,在行业评比中领先。
(二)质量意识和质量体系
1.企业经理(厂长)及各级干部牢固树立了质量第一和为用户服务的思想,以质量为核心的经营思想端正。企业领导定期研究和制定质量方针和质量规划,严格执行国家有关质量的方针、政策和法规,注重社会效益。带领全体职工学习应用全面质量管理的思想、理论和方法,改善管理、提高素质、实施质量升级。
2.企业设置由经理(厂长)直接领导的质量管理和检查部门,并配备了足够称职人员,职责明确,从上到下形成系统。
3.企业各部门质量职能明确,岗位质量责任落实,在经济责任制考核中占有突出地位,各种承包责任制中有明确的质量要求。
4.企业各级领导了解有关质量管理的基本概念、内容和方法。
5.企业有适用有效的质量体系文件,定期对体系要素进行审核考评,有定期的质量分析活动。
(三)方针目标管理
1.企业有以质量为核心的中、长期经营方针目标和赶超国内外先进水平的规划,并与任期目标紧密结合。
2.质量目标先进,予测依据充分,实行动态管理,定期考核并有实效。
(四)生产(服务)准备阶段的质量管理
1.企业重视市场信息、市场调研,收集和利用有关国内外的先进标准,先进水平和先进技术,满足质量需求。
2.有生产和经营准备工作计划制度和保证体系,生产、服务要素优化合理。
3.建立完善的技术档案制度,从投入到产出有全过程的完善可靠的技术资料。
(五)生产和供应过程中的质量管理
1.建立了采购供应质量管理制度,能认真推行。对重要关键原材料落实了负责管理部门,管理措施有效。
2.建立了工序质量管理制度,控制文件齐全,有保证工序质量的作业标准,认真执行规程、标准和工艺纪律检查、考核的管理制度。进行了工序质量分析,所有控制区都进入稳定控制状态。信息系统运转正常,影响质量的因素得到有效控制。
(六)使用和服务过程中的质量管理
建立了用户(乘客)信访服务的管理机构,制度和档案。通过各种形式进行用户(乘客)满意率的调查和统计,收集意见并能不断改进产品质量和服务质量。
(七)质量管理的基础工作
1.企业有人才开发和培训的中、长期规划和年度计划,并经常开展职业道德教育、质量意识教育和各层次的全面质量管理基本知识教育。关键岗位培训的考核成绩记入个人技术档案。
2.企业标准体系完善,标准管理严密有效。服务标准、技术标准齐全、统一、先进,工作标准、管理标准简明齐全。
3.计量管理制度完善,传递程序合理,计量已经定级达标。
4.质量信息管理体制健全,有完善的管理制度,信息分级恰当,传递程序合理,闭路控制良好。
5.电子计算机已用于质量信息管理。
(八)大力推行技术进步
1.积极采用“四新”技术,技术改造规划具体落实,努力提高产品(服务)质量,降低消耗,增加效益成果明显。
2.积极引进国内外先进技术。措施和进度落实,并有实际效果。
3.加强科研、技术管理,有管理制度、负责部门、课题、人员、费用,并有一定水平的成果。
4.推广应用现代化管理方法,有明显效果。
(九)开展群众性质量管理活动
1.质量管理小组活动与班组建设紧密结合,围绕方针目标有计划、有组织、有重点地开展各种形式的质量管理活动,并有实际成效。
2.有质量管理小组制度,及时总结交流经验,发表成果表彰先进。
(十)坚持生产服务的安全和环境的文明建设
有完善的安全生产、服务和环境文明建设制度,标准明确,责任落实,措施有效。严格劳动纪律,坚持安全教育,消除事故隐患,注意改善劳动条件和作业环境,作业环境文明清洁,做到了安全生产,文明服务。
(十一)奖惩
1.制定了体现质量第一的奖励制度和“质量否决”的惩处办法并能严格执行。
2.注重表彰重视质量管理,为提高产品(服务)质量,降低消耗,增加效益作出贡献的先进集体和个人,对提高企业素质起了积极作用。
3.有质量事故处理制度,质量事故分级合理,处理程序明确,事故事实清楚,性质明确、责任落实,做到“三不放过”。

四、申报程序
申报单位应填写建设部城建企业质量管理奖申报表,并连同企业质量管理的先进材料经主管部门审查后报省建设厅(委)签署意见报建设部城市建设司技术处。

五、评审办法
(一)城市建设司聘请有关专家组成质量管理奖评审组,负责初审工作。
(二)评审组根据评分办法(另发)采用打分法对申报单位进行检查评分。
(三)评审组的初评结果报部评审委员会审定。
附件1:建设部城建企业质量管理奖申报表(略)

附件五:建设部建设机械生产企业质量管理奖评审细则
为鼓励建设机械生产企业加强质量管理,提高产品质量、服务质量和经济效益,根据《建设部质量奖评审管理办法》的规定,制订本细则。
一、基本条件
1.申报企业要具有法人地位。
2.已实行生产许可证制度的产品,必须取得生产许可证。企业主导产品有获部以上优质产品奖,且无降等现象。
3.企业质量管理已经建设部验收合格。
4.产品连续二年(包括评审当年)经国家及省级产品质量监督抽查无不合格品。
5.企业必须提供至少一种主要产品由部认定的检测部门出据的有效期内产品质量检测报告。
6.企业在评审前一年度无亏损。
7.评审当年未发生重大的质量事故和重大的人身、火灾、爆炸等事故。
二、申 报
1.申报企业应填报《建设部建设机械生产企业质量管理奖申报表》(附件)、创部质量管理奖计划及企业年度实施计划一式三份。
2.申报材料经省、自治区、直辖市建设主管部门初审并鉴署意见,于每年二月底前报中国建设机械总公司评优部。
三、评 审
1.由中国建设机械总公司聘请有关专家组成评审组。评审组对申报材料进行预审,合格的列入本年度评选计划,并下发。
2.评审组对列入当年评选计划的企业进行现场检查。
3.评审采取现场评分法(评分标准由评审组制订)。现场检查结束后写出综合评价报告。
四、附 则
1.本细则由中国建设机械总公司负责解释。
2.本细则自公布之日起施行。
附件:建设部建设机械生产企业质量管理奖申报表(略)

附件六:建设部勘察设计单位优秀质量管理小组奖评审细则
为促进建设部勘察设计单位更好地开展质量管理小组活动,充分发挥全体职工参加质量管理的积极性和创造性,推动全面质量管理工作健康持续地向深层发展,根据《建设部质量奖评审管理办法》的规定,制定本细则:

一、评选范围
第一条 建设部勘察设计单位的质量管理小组,在提高勘察设计质量、加强管理、提高效率,改善服务等方面的成果均可申报参加评选。

二、评选条件
第二条 质量管理小组必须在本单位注册登记,其成果经过发表、评审,并获得本单位的优秀质量管理小组奖。
第三条 小组成员需接受TQC教育,熟悉TQC知识,自觉组织起来,按照PDCA工作方法,有目标、有计划开展活动,有活动记录,并取得实效。

三、评选方法
第四条 质量管理小组评选采用计分方法进行评定。具体评分标准由评审组制订。综合评分在80分以上的可评为优秀质量管理小组。根据成果水平,按得分顺序择优获部优秀质量管理小组奖。

四、申报办法
第五条 申报勘察设计单位优秀质量管理小组,需经省、自治区、直辖市建设行政主管部门审查同意后,报建设部设计管理司。
第六条 申报数量:200人以上单位不超过3项,200人以下单位不超过2项。
第七条 申报单位应填写申报表及成果报告书一式四份,(详见附件1,2);小组成果书面材料一份(含声、像材料);小组在本单位的注册登记表及小组活动原始记录材料;说明效果的认证文件;其他材料(参加全面质量管理学习结业和获得奖励证件等)。

五、评审机构
第八条 由部设计管理司聘请有关专家组成建设部勘察设计单位优秀质量管理小组评审组,对申报材料进行初评,并对初评通过的单位进行现场发布和评分。初评合格后报部质量奖审定委员会审定。

六、奖励办法
第九条 凡授予建设部勘察设计优秀质量管理小组称号的小组和个人,除部颁发证书和奖励外,由所在单位给予一定物质奖励并列入个人业绩考核档案。

七、附 则
第十条 申报成果不得弄虚作假,否则将视情节轻重处置,直至撤销奖励。
附件1.建设部优秀质量管理小组申报表(略)
附件2.质量管理小组成果报告书(略)

附件七:建设部建设机械持业质量管理小组奖评审细则
为鼓励建设机械行业广大职工积极有效地开展质量管理小组(以下简称QC小组)活动,根据《建设部质量奖评审管理办法》的规定,制订本细则。
一、QC小组的组织
1.QC小组的建立应依据其任务和目标的不同,可分别组建为现场型、管理型和服务型三类。QC小组成员提倡工人、技术人员、管理干部三结合。人数以3~15为宜。
2.各类QC小组组建后应向企业质量管理主管部门登记注册。
3.QC小组的活动以实现工厂方针、加强工序质量控制和针对质量管理薄弱环节,解决重大技术、质量问题及提高生产率为目的。
二、评选范围及条件
1.凡属建设部归口管理的建设机械生产企业,在提高产品质量、推动技术进步,加强管理、提高效率、改善服务等方面取得成果(成效)的QC组,均可申报评选“优秀QC小组”。
2.参加评选的QC小组,必须是上年度积极开展质量管理活动,并获省级优秀QC小组奖励,其成果经过发表、应用和评审。
3.参加评选的QC小组,必须是经上级主管部门登记注册,小组成员经过TQC教育并熟悉TQC有关知识,活动有完整的原始记录,能够严格按照PDCA循环进行活动。
三、申 报
1.各省、自治区、直辖市建委(建设厅)均可推荐本地区企业的QC小组参加建设部QC小组评比。
被推荐参加建设部成果发布会的QC小组,申报单位应填写“申请表”、“成果报告书”(附件1、2)和QC小组注册登记表(附件3),以及说明QC效果的其他资料(如TQC学习结业证、各级获奖证书、成果认证材料等)。
2.申报材料报中国建设机械总公司评优部。
四、评选程序
1.初审:由中国建设机械总公司聘请有关专家组成评审组,对申报部级“优秀QC小组”的资格进行初审,确定参加成果发表会的QC小组名单并公布。
2.评审:评审组负责具体评选工作。根据成果资料和现场发布二个方面为评定依据,采用计分法进行评定,总分100分。其中成果资料占60%,现场发布占40%。具体评分标准由评审组制订。
五、奖 惩
1.凡获部级“优秀QC小组”的单位,由建设部授予“建设部优秀QC小组”奖状,对小组成员授予荣誉证书。
2.对虚报成果,弄虚作假,骗取荣誉者,一经查实,即由我部撤销其荣誉称号,追回一切奖励,并予以通报批评直至行政处分。
六、附 则
本细则由中国建设机械总公司负责解释,自公布之日起执行。

附件八:建设部城建企业优秀质量管理小组奖评审细则
一、基本条件
(一)应有小组活动的完整记录。
(二)评审项目须是省、自治区、直辖市或企业主管部门评选的获奖项目。
(三)效益成果须有企业主管部门会同财务、技术等有关部门的认证。
(四)评审的项目必须是发表过的成果。
二、评审范围
城市自来水、煤气热力、公共交通等城建企业中生产、服务各类型的质量管理小组均可申报。每个单位限报两个小组参加评审。
三、评审原则
(一)采用活动评审与成果评审相结合,活动评审为主。以小组活动经常性、持久性、全员性、科学性和有效性做为活动评审主要依据。
(二)成果评审时,经济效益成果、社会效益成果与班组建设成果并重。
(三)根据不同的质量管理小组类型分别评审。
四、申报程序
申报单位按优秀质量管理小组申报表及小组成果报告书实事求是认真填写。经主管部门审查提出推荐意见,连同小组成果资料、效益证明材料及小组活动记录的复印件同时报建设部城建司技术处。
五、评选办法
(一)城建司聘请有关专家组成优秀质量管理小组评审组,负责初审工作。
(二)评审组根据评审内容及评分办法(另发)采用打分法进行检查评分。
(三)实评结果报部评审委员会审定。
附件:1.建设部优秀质量管理小组申报表(略)
附件:2.质量管理小组成果报告书(略)


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州人民政府关于印发《恩施土家族苗族自治州城乡贫困群众医疗救助办法》的通知

湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府


州人民政府关于印发《恩施土家族苗族自治州城乡贫困群众医疗救助办法》的通知


各县、市人民政府,州政府各部门:

现将《恩施土家族苗族自治州城乡贫困群众医疗救助办法》印发给你们,请认真遵照执行。







二〇一一年七月四日





恩施土家族苗族自治州

城乡贫困群众医疗救助办法



第一章 总 则



第一条 为进一步完善城乡医疗救助制度,保障贫困群众享受基本医疗卫生服务,制定本办法。

第二条 城乡贫困群众医疗救助以住院救助为主,以门诊救助为补充。坚持政府救助与社会帮扶相结合的方针,坚持医疗救助水平与经济社会发展水平、财政承受能力相适应原则。

第三条 各级民政部门负责制定医疗救助工作计划、资金分配计划,具体组织医疗救助工作,建立救助对象档案以及对医疗救助实施情况进行监督检查。

第四条 各级财政部门负责按规定安排医疗救助资金,实行专户管理,专账核算,按规定拨付。

第五条 各级卫生部门负责指导并督促定点医疗救助单位设立民政救助即时结算窗口、公告牌,公开医疗优惠减免项目、标准,兑现减免承诺,做好新型农村合作医疗与城乡贫困群众医疗救助的衔接,为救助患者提供优质服务。

第六条 各级审计部门负责对医疗救助资金进行审计监督。

第七条 各级宣传部门要充分发挥舆论宣传作用,对城乡贫困群众医疗救助的政策法规、典型经验、捐赠公示以及相关内容在报纸、网站、电视台、电台进行公益宣传。

第八条 各级人社部门要做好医疗保险与城乡贫困群众医疗救助工作的衔接。

第九条 各级药品监督部门要对城乡贫困群众医疗救助的药品实施监督,确保药品质量。

第十条 各级工会、共青团和妇联要积极倡议和呼吁社会各界参与和支持城乡贫困群众医疗救助工作。

第十一条 鼓励和支持红十字会、慈善机构等社会团体以及个人以各种形式参与和支持城乡贫困群众医疗救助工作。



第二章 救助对象和范围



第十二条 医疗救助对象为具有本州常住户口的下列人员:

(一)持《城镇居民最低生活保障金领取证》的城镇低保对象,包括福利机构集中供养的城镇无劳动能力,无收入来源,无法定赡养人、抚养人或扶养人的居民(以下简称“三无”人员);

(二)持《农村五保供养证》的农村五保户(含福利机构集中供养的农村五保户);

(三)持《农村低保户救助证》的农村低保户和持《优抚证》的贫困优抚对象;

(四)介于城乡低保边缘的困难户家庭成员患重大疾病,个人一年负担医药费3万元以上,而且家庭生活陷入困难的对象;

(五)各县市人民政府批准的其他特殊救助对象。



第三章 救助标准和方式



第十三条 对医疗救助对象实行住院救助时,按当年个人实际发生住院的医疗费在城镇职工医疗保险、城镇居民医疗保险、新型农村合作医疗按比例报销后,剩余部分凭医院发票(复印件)由民政部门给予救助。其中,农村五保户、城镇“三无”人员、孤儿救助比例为70%,城乡低保、贫困优抚对象救助比例为50%,其他救助对象救助比例为30%。但个人全年累计救助总额不超过8000元。

第十四条 集中供养五保对象门诊救助标准为人年平救助金额不低于100元。对长期患慢性病的需要药物治疗或维持的城乡低保对象,通过发放定额救助卡等形式,实行定额门诊救助,每人每年救助金额不低于100元。

第十五条 审核确定个人实际负担医疗费用时,应剔除下列费用:

(一)医疗单位按规定应减免的费用;

(二)患者本人或家属所在单位为其报销的医疗费用;

(三)职工单位或相关部门补助的费用;

(四)各种商业保险机构赔付或基本医疗保险已经支付的费用;

(五)合作医疗保险机构已经按规定支付的费用;

(六)社会各界互助帮扶给予救济的资金;

(七)超出基本医疗保险或农村合作医疗制度所规定的药品、诊疗项目、服务设施标准范围发生的医疗、药品费用。

第十六条 医疗救助对象患国家、省规定救助的传染病时,按有关规定落实救助。

第十七条 各级人民政府应当鼓励和资助救助对象积极参加合作医疗。开展新型农村合作医疗后,农村五保户(含福利机构集中供养)个人应缴纳的合作医疗资金从税费改革转移支付经费中列支;农村低保户个人应缴纳的合作医疗资金从农村医疗救助资金中列支;贫困优抚对象应缴纳的合作医疗资金从优抚事业费中列支。

第十八条 住院救助实行定点医疗。医疗救助对象患重大疾病申请医疗救助的,凭本办法第十二条规定的证件和本人身份证到定点医疗卫生单位接受治疗。定点医疗卫生单位由各县市民政、卫生部门指定,并向社会公布。在所有城乡贫困群众医疗救助定点医院,对住院治疗的医疗救助对象免收挂号费、诊断费,注射费、观察费、住院床位费按现行收费标准优惠50%,手术费、辅助检查费按现行收费标准优惠30%;常规性药品优惠10%。



第四章 申请审批与结算程序



第十九条 患者本人或其直系亲属,凭患者身份证或户口簿及本办法第十二条规定的相关证件、证明向定点医疗机构结算窗口提出贫困群众医疗救助申请。

第二十条 定点医疗机构结算窗口登录住院救助即时结算网站,用患者身份证号码进行检索,在确认患者身份后,向其说明相关情况,收集患者身份证或户口簿复印件、填写《医疗救助申报审批表》,进行网上申报。县市民政部门接到定点医疗机构申报后,及时进行网上审核、审批,并将信息反馈到定点医疗机构。

第二十一条 患者治疗终结,定点医疗机构在办理完“新农合”、城镇职工(居民)医疗保险报销后,将患者住院总费用、参合(医保)报销费用以及医院优惠金额填入《医疗救助申报审批表》相应栏目内,即时结算平台自动计算出救助金额和患者自费金额,医疗机构审核无误后,打印《医疗救助申报审批表》,患者在表上签字备案,并向患者收取应自付的医疗费用。

第二十二条 每季度第三个月15日前,定点医疗机构凭患者签字的《医疗救助申报审批表》、患者身份证或户口簿复印件、“新农合”或城镇职工(居民)医疗保险结算单、医疗费收据复印件、诊断证明以及出院小结,到县市民政部门对账,确认本季度支付的救助金总额,县市民政部门将各医疗机构支付的救助金额汇总,于当月25日前报县市财政部门。

第二十三条 县市财政部门按照县市民政部门提供的各医疗机构支付救助金额明细表,于当月30日前从医疗救助资金专户中划拨到各定点医疗机构账户。

第二十四条 经县市民政部门同意或因特殊原因未在定点医疗机构治疗的医疗救助对象,需要提供医疗救助的,应当于医疗终结后90日内向县市民政部门提出申请并提供医疗救助对象的身份证明、县市民政部门的批准件、特殊情况证明、医疗费用收据等证明材料。逾期未提出申请的,不再受理。

第二十五条 已经接受医疗救助的对象,民政部门要定期在乡镇、街道低保公示栏公示,接受群众监督。



第五章 救助基金筹措和管理



第二十六条 城乡贫困群众医疗救助资金筹集渠道主要包括:

(一)地方财政安排。各县市财政按照上年度城市低保资金支出总额的5%从低保预算中安排城市医疗救助资金,并按照县市农村人口每人每年不低于0.3元的标准列入农村医疗救助资金预算。

(二)上级补助资金。

(三)各县市民政部门每年从本级留成的彩票公益金中按不低于10%的比例提取农村医疗救助资金。

(四)社会捐赠款。

(五)其他资金。

第二十七条 城乡医疗救助资金纳入社会保障资金财政专户,户下设立城市医疗救助基金分户和农村医疗救助基金分户,由财政专户管理,专账核算,专款专用。

第二十八条 财政部门要根据城乡医疗救助工作需要,安排必要的城乡医疗救助工作经费。



第六章 医疗救助工作的监督管理



第二十九条 提供医疗救助服务的医疗机构,应按照本地合作医疗或医疗保险用药目录,诊疗项目目录及医疗服务设施目录,为医疗救助对象服务,保证服务质量,控制医疗费用。

第三十条 医疗救助管理工作人员违规审批或者贪污、挪用、扣压医疗救助资金的,依法追究其法律责任。

第三十一条 医疗救助对象不按规定程序申请医疗救助的不予救助;采用虚报、隐瞒、伪造等手段骗取医疗救助资金的应当如数追回,取消其享受医疗救助的资格;情节严重的,依法追究法律责任。

第三十二条 审计、财政、监察等部门要加强对医疗救助资金的监督,严肃查处违纪违规行为。民政部门要督促定点医疗机构认真审核医疗救助对象身份,并建立巡访检查制度,严防冒名顶替,套取医疗救助资金。发现审核不准、弄虚作假、小病大治等违规行为,民政部门不予支付,情节严重的,取消定点医疗机构资格。



第七章 附则



第三十三条 本办法由州人民政府法制办公室负责解释。

第三十四条 本办法自发布之日起施行,有效期5年。《恩施土家族苗族自治州城乡贫困群众医疗救助实施办法》(恩施州政办发〔2006〕30号)同时废止。

土地使用权租赁若干问题刍议

山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭


内容摘要:土地租赁指土地一级市场行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地;土地使用权租赁则指土地二级市场行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件,鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记,为促进土地使用权租赁市场以及经济发展,本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外,本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词:土地租赁,土地使用权租赁,土地使用权租赁合同登记,承租土地使用权的转让,土地使用权租赁合同期限。

关于土地使用权租赁,我国相关法律规定甚少,有关内容并不充分,实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展,土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式,已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此,本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题:土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前,我国《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》,将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年,根据《宪法修正案》,又对《土地管理法》相应修改,将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,并明确规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定:“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”,从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定:“土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日,国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》,对国有土地租赁问题作了较为全面的规定,其规定:“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定:“ 国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出,我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地,承租人取得土地使用权,如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权,比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上,未能对上述概念合理区分和使用,如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定:“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司,定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体,其所指应为将土地租赁与公司。还有,虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定,但该规定将土地使用权的出租称为转租,似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此,对于立法界或理论界,都应进一步理顺上述概念的运用,以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为,按照土地使用权初始取得方式分类,其主要包括以下几种:以土地租赁方式取得之土地使用权的出租(下称租赁土地使用权的出租)、以出让方式取得之土地使用权的出租(下称出让土地使用权的出租)、以划拨方式取得之土地使用权的出租(下称划拨土地使用权的出租)。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述,该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租,严格讲是不对的,因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件:必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过,租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后,还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定(指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意),而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为,上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”,应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督,除此之外,土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定,否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看,我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的,即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上,在土地使用权出租中,“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用,而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁,承租人不必投资对租赁物加以改造”(赵红梅《论土地使用权租赁》),在土地使用权出租中,并不发生土地使用权的权属转移,出租人作为土地使用权权属登记人,仍应负担交纳原相应土地税费的义务,而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制,上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此,个人认为,不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制,比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件,但对转租未设置限制条件。此外,可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定:“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定:“土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人,承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定:“ 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看,似乎允许划拨土地使用权单独出租,但根据《办法》第五条规定,划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租,若如此,在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了,相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束,也就谈不上划拨土地使用权的出租了,因此,个人认为,严格意义上讲,国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过,对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的,法律是允许的,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道,集体土地使用权包括农地承包经营权(又称农地使用权)、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租,我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定,至于公共设施、公益事业建设用地,因不具有营利性,实践中相关纠纷不多,所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此,目前只有《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的,但是否允许出租宅基地使用权呢?从实务上看,因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地,从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性;从法理上看,既然法无禁止,应理解为是允许出租宅基地使用权的,而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更,从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是,法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢?《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为,受用途和资源所限,宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅,外村乡村民不具备使用主体资格,城市居民则只能申请使用国有土地。因此,宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体,但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实,1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅,后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除,由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租,是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢?如前所述,本人还是认为,土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同,前者并不改变土地使用权的权属主体,因此,不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房,从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制,从现实看,农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在,其于乡镇经济发展的人流与物流中,扮演着重要的角色,而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更,因此,本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权,乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性,它对农村工业的发展起了重大作用,但关于企业建设用地使用权出租的法律规定,仅有《土地管理法》第六十三条,且对于该条款的理解,有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定;“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出,法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条:“第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,……。” 由上得知,任何单位或个人进行建设,如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格,则必须依法申请使用国有土地,其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权,也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此,可以看出,对于集体土地企业使用权的对外出租,法律是有限制条件的,即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围,是应限制在本集体经济组织举办的企业之内,还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢?本人未看到相关的法律规定,不过从鼓励乡镇经济发展角度看,应打破该界限。
不过,个人认为,《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的,其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言,显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租,因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是,因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格(集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业),该企业经营不再属于农业建设范畴,根据土地管理法第四十三条规定(任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地),必须办理国家征地和出让手续,即所谓的“依法发生转移”。因此,该条款无论用语还是逻辑上,皆欠准确,正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租,并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更,本人看法同前面农村住宅相同,应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先,必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让,是指原土地租赁合同的承租人,将其承租取得的土地使用权转移与第三人,由第三人享有原土地租赁合同的权利义务,转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人,且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别:前者的转让人要退出原租赁合同关系,经过原土地行政主管部门变更登记后,受让人成为原土地租赁合同的承租人,直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务,同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系,仍然是原租赁合同的承租人,仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务,接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让,我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见,该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点,即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设,其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的,目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看,该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻,将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此,有些地方做了变通规定,如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定:“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下,承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以后,经出租人同意,承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后,原承租人的权利与义务转移给新承租人,并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定:“转让租赁土地使用权应当符合下列条件:(一)已经按照国有土地租赁合同支付土地租金,并取得土地使用权证书;二)已经按照国有土地租赁合同进行投资开发,并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出,青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》,其第十六条规定:“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述,随着招标拍卖挂牌制度的实行,以及将来逐步设制实施的物业税收制度,土地投机买卖的可能性逐渐减小,本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势,建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让,可参考集体土地使用权出租的相关规定,不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的,前项登记为土地使用权设立登记,后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定:“依法向政府土地管理部门承租国有土地的,承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内,持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见,国有土地承租人依法申请登记后,其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利,即都是土地使用权,故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定:“六、国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的,承租土地使用权仍由原承租人持有,承租人与第三人建立了附加租赁关系,第三人取得土地的他项权利。”同时,《土地登记规则》第三十条规定:“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的,出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内,持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记,并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定,土地出租登记同土地使用权租赁登记相比,有以下区别:1、前者的出租人是土地所有人,后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记,后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上,前者定义为“承租国有土地使用权登记”,后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记,承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记,承租人由此取得土地它项权利。
显然,我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实,个人认为,将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记,在法律性质上有所不妥,因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系,其行为后果并不发生物权变动或设定,即并不发生土地使用权法定权属人的变化,承租人取得的不过是土地使用权的承租权,在租赁合同依法签订后,承租人便依法或依约取得承租权,而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权,因此,严格的讲它是合同登记备案,而非物权他项权利登记。该登记之目的,除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外,主要是保护善意第三人利益,如甲将其土地使用权低价出租与乙,但未登记备案,然后又将其土地使用权抵押贷款,银行在实现抵押权时,因“抵押不破租赁”,只能维持收不回成本的租赁关系,而通过租赁备案制度,银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租,并以此决定是否接受该项抵押。因此,法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可,即未租赁登记备案的,抵押权人实现抵押权时,有权不予继续履行原租赁合同,而对于已经租赁登记备案的,对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护,即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢?可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢?
我国合同法规定,租赁期限不得超过20年,超过部分无效,因此,有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束,尤其对于有限的土地资源,租期过长,将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为,过短的租赁期限,将影响土地使用权承租人的投入,影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障,不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定,可以通过市场租金评估等体系,建立科学的租金调整机制。其实,从本质上看,土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式,其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此,土地使用权出租期限不应受20年的限制,而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定:“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见,我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期,即已超过20年,但该规定仅限于部门规章,并未上升到法律层面上,值得立法界进一步明确。不得不注意,上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限,对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后,将土地使用权再行出租的期限,虽然没有规定,但应可参照之。

鉴于土地使用权租赁关系复杂,涉及问题较多,本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析,一孔之见,欢迎批评。

参考书目:江平主编《中国土地立法研究》;

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