八部委对建筑市场联合检查的通知
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八部委对建筑市场联合检查的通知
建设部 国家发展计划委员会 监察部、水利部、交通部、
八部委对建筑市场联合检查的通知
建市[2002]202号
各省、自治区、直辖市建设厅（建委）、计划委员会、监察厅（局）、水利厅（局）、交通厅（局）、通信管理局，民航各地区管理局，青藏铁路建设领导小组办公室，青藏铁路公司筹备组，上海、济南铁路局，铁道部工程管理中心：
按照部际联席会商定的由八部委联合组织开展整顿和规范建筑市场秩序大检查的安排，以及《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》（国办发[2001]81号）要求，全国整顿规范市场经济秩序领导小组办公室和建设部、国家计委、监察部、水利部、交通部、铁道部、信息产业部、国家民航总局决定，今年9月对部分省、自治区、直辖市整顿和规范建筑市场秩序的情况进行联合检查。现就检查有关事项通知如下：
一、联合检查的重点和主要内容
重点检查贯彻落实《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》的情况。其主要内容是：
1.检查执行法定建设程序情况，重点是立项审批、规划许可、施工许可或开工报告等办理情况，实施规模与批准建设规模是否相符；
2.检查工程招标投标情况，重点是有无规避招标、规避公开招标和招投标弄虚作假等；
3.检查工程承包情况，重点是有无转包、违法分包、挂靠和无证、越级承包工程等；
4.检查工程建设技术标准（尤其是工程建设强制性标准）执行情况，重点是建设单位和勘察、设计、施工、监理企业有无违反工程建设技术标准（尤其是工程建设强制性标准）、降低工程质量等行为；
5.检查贯彻执行《国务院关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定》情况，重点是有无违反规定搞地区封锁或部门保护等；
6.检查依法行政和严格执法情况，重点是政府主管部门对违法违规行为是否依法进行追究和实施处罚的情况等。
二、联合检查组的组成及检查对象
联合检查组由全国整顿规范市场经济秩序领导小组办公室和建设部、国家计委、监察部、水利部、交通部、铁道部、信息产业部、国家民航总局抽调有关人员组成。分七个组，由建设部、国家计委、水利部、交通部、铁道部、信息产业部和国家民航总局分别作为组长单位，由一名部级或司级领导同志担任组长，分别检查房屋建筑和市政基础设施、水利、交通、铁道、信息产业、民航工程项目。
第一组 组长单位：建设部
参加单位：全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、国家计委、监察部、水利部、交通部、铁道部、信息产业部、国家民航总局
检查对象：房屋建筑和市政基础设施项目
检查地点：北京、河北、河南
第二组 组长单位：国家计委
参加单位：全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、建设部、监察部、水利部、交通部、铁道部、信息产业部、国家民航总局
检查对象：国债项目
检查地点：黑龙江、吉林、辽宁
第三组 组长单位：水利部
参加单位：全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、建设部、国家计委、监察部、交通部、铁道部、信息产业部、国家民航总局
检查对象：长江干堤加固工程（包括基础防渗隐蔽工程）
检查地点：湖北、安徽
第四组 组长单位：交通部
参加单位：全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、建设部、国家计委、监察部、水利部、铁道部、信息产业部、国家民航总局
检查对象：江苏（润杨长江公路大桥、南京港龙潭港区Ⅰ期工程）、浙江（金华—丽水—温州高速公路）、安徽（合肥—安庆高速公路）
检查地点：江苏、浙江、安徽
第五组 组长单位：铁道部
参加单位：全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、建设部、国家计委、监察部、水利部、交通部、信息产业部、国家民航总局
检查对象：铁道项目（青藏、西合、宁启、胶新线2001年开工的4个工程项目)
检查地点：西藏、陕西、江苏、山东
第六组 组长单位：信息产业部
参加单位：全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、建设部、国家计委、监察部、水利部、交通部、铁道部、国家民航总局
检查对象：通信建设项目（检查两个电信运营集团公司，每个公司抽查两项2001年下半年至年底开工、投资在3000万元以上的工程项目)
检查地点：（信息产业部定）
第七组 组长单位：国家民航总局
参加单位：全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、建设部、国家计委、监察部、水利部、交通部、铁道部、信息产业部
检查对象：民航项目（广州新白云国际机场、西安咸阳国际机场扩建、青岛流亭机场扩建和攀枝花机场等工程项目）
检查地点：广东、陕西、山东、四川
三、联合检查工作程序
1.听取受检地整顿和规范建筑市场秩序情况的汇报，重点是贯彻落实《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》的情况。
2.现场检查工程。包括查阅工程履行法定建设程序的资料，检查参建单位资质及工程管理技术人员资格，检验工程实体、材料以及其他有关资料等。
对于存在工程质量安全隐患和严重违法违规行为的，责成立即整改，并可要求有关部门依法做出处罚。
3.接受群众举报，并根据质量安全事故发生情况、群众举报投诉的重点问题确定增加检查的项目。
4.召开建设、勘察、设计、施工、监理、招标代理等有关单位的座谈会，听取各方对当地整顿和规范建筑市场秩序工作的意见、建议。
5.汇总整理有关资料，向当地政府主管部门反馈检查情况和意见。
6.联合检查组返京后，各组应当在10天内形成书面检查报告（包括当地整顿和规范建筑市场秩序情况、检查工程项目简况、查出的违法违规行为、处理意见、下一步工作建议，以及2-3个违法违规典型案例等）送建设部汇总。建设部将经汇总后的检查报告报送全国整顿和规范市场经济秩序领导小组。
四、联合检查的时间安排
联合检查组于9月初出发，9月下旬结束。各组到达检查地时间和行程另行通知。
五、有关要求
1.各地区、各有关部门要高度重视此次检查工作，提前准备好整顿和规范建筑市场秩序情况的书面汇报材料以及在建工程项目清单。
2.各地区在联合检查组到达的前三天，要在当地主要媒体公布举报电话，接受群众举报投诉。
3.检查组确定检查工程项目后，有关部门要通知该项目的建设单位及参与建设的有关单位，准备好有关材料。
4.各地区、各有关部门要按照廉政建设的有关规定，从简做好检查组的接待工作。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国监察部
中华人民共和国水利部
中华人民共和国交通部
中华人民共和国铁道部
中华人民共和国信息产业部
中国民用航空总局
二○○二年八月一日
中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制
陈召利 主页：http://www.law-god.com
2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。
如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。
二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制
以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
大理白族自治州人民政府办公室关于印发《大理州县级、乡镇民政事业经费管理使用办法》的通知
云南省大理白族自治州人民政府办公室
大政办发〔2006〕12号
大理白族自治州人民政府办公室关于印发《大理州县级、乡镇民政事业经费管理使用办法》的通知
各县市人民政府，州级国家行政机关各委办局（司行社区）：
《大理白族自治州县级、乡镇民政事业经费管理使用办法》已经州十一届人民政府第39次常务会议研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。
二○○六年二月九日
大理白族自治州县级、乡镇民政事业经费
管理使用办法
第一章 总 则
第一条 为加强我州县级、乡镇民政事业经费使用管理，规范民政事业经费支出范围，提高民政事业经费使用效益，促进民政事业健康发展，制定本办法。
第二条 民政事业经费是指各级财政安排民政部门的、上级民政部门安排下级民政部门的和下级按财政分级承担机制规定比例和硬性要求配套安排的具有专项用途的资金。
第三条 民政部门应当根据国家和地区社会发展计划，结合当地民政事业发展实际，遵循与国民经济发展和财政收入增长及人民生活水平提高相适应的原则，积极稳妥编制落实民政事业经费预算。
第四条 民政事业经费坚持专款专用、重点使用的原则，坚持单位财务部门统一管理和公平、公开、公正的安排使用原则。
第五条 本办法适用于全州范围内县级、乡镇安排使用民政事业经费的民政部门和事业单位。
第二章 收入来源
第六条 民政事业经费的收入来源包括：
（一）各级财政补助收入。
（二）财政部门核拨以及经财政部门批准留用的预算外资金。
（三）上级主管部门核拨的补助收入。
（四）社会捐赠。
（五）其他收入。
第三章 支出范围
第七条 民政事业经费应当按照规定用途、支出范围和开支标准安排使用。具体支出范围是：
（一）抚恤事业费
1、牺牲病故抚恤费：用于按规定应由民政部门开支的烈士和牺牲、病故军人家属的一次性和定期抚恤金。
2、伤残抚恤费：用于按规定应由民政部门开支的伤残人员抚恤金和按规定开支的各项伤残补助费。
3、烈军属、复员退伍军人生活补助费：用于应由民政部门开支的符合规定条件的优抚对象定期定量补助费和临时补助费。
4、优抚事业单位经费：用于民政部门管理的优抚事业单位的经费、对集体优抚事业单位的补助费和对烈士纪念建筑物的管理和维护费。
（二）安置事业费
1、退伍军人安置费：用于按规定发给住房确有困难的当年退伍回乡义务兵一次性建房补助费和对符合安置条件的城镇退役士兵、转业士官的安置、培训和自谋职业补助费。
2、军队移交地方安置的离退休人员经费：用于按规定开支的移交民政部门管理的军队离退休人员、志愿兵及无军籍退休人员的人员经费。
3、军队离退休干部管理机构经费：用于民政部门管理的军队离退休干部管理机构的各项经费。
（三）城市居民最低生活保障事业费
城市居民最低生活保障费：用于按规定纳入城市居民最低生活保障对象的定期定量保障金。
（四）农村及其他社会救济事业费
1、农村社会救济费：用于按规定纳入农村居民最低生活保障对象的定期定量保障金和用于农村五保户、贫困户的定期、临时生活救济费以及火灾户临时补助。
2、精简退职老弱残职工救济费：用于按规定发给精简退职老弱残职工的原标准工资40%的救济费、医疗补助费。
3、流浪乞讨人员救助机构经费：用于民政部门社会救助站（点）开展社会救助工作所需救助管理经费。
4、其他：用于城镇居民临时生活救济费，归侨、外侨和其他人员的生活困难救济费。
（五）社会福利事业费
1、殡葬事业费：用于民政部门兴办和管理的火葬场等殡葬事业单位的经费。
2、社会福利事业单位经费：用于民政部门兴办和管理的社会福利事业单位的经费以及对集体社会福利事业单位的补助费。
（六）自然灾害救助事业费
1、自然灾害救济事业费：地方各级财政预算安排用于发生自然灾害时解决灾民吃、穿、住等困难的救济费和抢救、转移、安置、治病等费用以及为应对自然灾害按规定设立的地方救灾物资储备资金。
2、特大自然灾害救济补助费：中央财政预算安排对遭受特大自然灾害的地方在安排灾民吃、穿、住和抢救、转移、安置、治病等经费发生困难时的专项补助，以及为应对重大自然灾害按规定设立的中央级救灾物资储备资金。
3、特大自然灾害灾后重建费：各级财政预算安排用于特大自然灾害恢复重建的补助支出。
（七）其他民政事业费
1、老龄机构经费：各级民政部门管理的老龄机构开展业务工作所需经费。
2、慰问费：各级民政部门开展拥军优属慰问、扶贫济困和节日送温暖活动的经费。
3、最低生活保障管理经费：用于开展低保工作调查、资料印刷、培训、档案管理等业务所需经费。
4、其他：用于民政部门接待来访处理费、专业会议费、大宗印刷费、档案管理费、法制宣传费、开展婚姻登记、基层政权建设等项工作开支的专项经费，以及中央和地方规定可以开支的其他经费。
第四章 预算管理
第八条 民政事业经费预算实行分级负担、分级管理的财政管理体制。
第九条 民政事业经费原则上实行部门预算管理和项目分类管理。县级民政部门应当在合理划分财权事权的基础上，认真编制本级和安排下级民政事业经费预算。县级民政部门和乡镇人民政府应当强化预算管理，规范预算行为，硬化预算约束，避免无预算或超预算的开支。
第五章 财务管理
第十条 县级民政部门和乡镇人民政府应当确定一位领导分管民政财务工作，把民政财务管理工作列入议事日程，定期研究、解决经费使用管理中存在的问题，切实管好用好民政事业经费，提高民政事业经费使用效益。
乡镇人民政府应当配备具有一定财务知识的人员担任民政助理员，建立健全民政财务管理制度，实行帐、钱、物分人管理，保持民政助理员的相对稳定。
第十一条 民政事业经费必须专户管理，单独核算。
第十二条 民政事业经费必须履行规定的审批程序、发放办法和报销手续。
1、优抚、救济、救灾、低保款的发放，必须坚持群众路线，实行群众评议与领导审批相结合的办法；实行本人申请或村（居）委会提名、群众评议、乡（镇）审核、张榜（会议）公布、落实到户的办法；坚持集体研究、专人审批的审批程序。严禁徇私舞弊、优亲厚友和个人乱批条子。
2、固定性支出的定期定量补助、救济须报县（市）民政局审批。批准后凭发给的定期定量补助证或定期救济证按期由乡（镇）民政助理员开三联单到银行（信用社）领款或实行由银行（信用社）社会化发放、凭折领取、封闭运行的办法。乡（镇）民政助理员对享受“定补”或“定救”的人员每年应当进行一次清理。对迁出或死亡的人员，应及时注销，收回证件，停发定期补助、救济费，并报告县（市）民政部门。评定的新增人员，应及时造册登记，通过全国民政事业统计台帐信息系统进行动态管理。
3、款额在二百元以下（含二百元）的临时补助、临时救济和救灾款的发放，经本人申请、群众评议，报乡（镇）批准后，由民政助理员按批准数填写三联单交本人到银行（信用社）领款；超过二百元的一般由乡（镇）审查后报县（市）民政局审批，批准后再由乡（镇）民政助理员办理发放手续。
4、乡（镇）民政助理员应当按照“县以下使用的民政事业经费实行定期凭据报销、不报销不拨款”的原则，建立“民政事业经费专用帐”和“救济款物收支帐”，及时收集汇总开支款项，按月编报民政事业经费支出报表一式两份，并附原始单据、三联单或花名册送县（市）民政局核销。县（市）民政局严格审查核销后签发审核意见退一份给乡（镇）民政助理员存查，另一份作核销凭证。要坚持前期不送审后期不拨款的制度，坚决杜绝以领代报或只领不报的行为。
第十三条 优抚补助、救济款应重点用于经济不发达、群众生活贫困、集体优待和供给补助有困难的地区，用于生活最贫困的优抚、救济对象。救灾款应重点用于灾情严重、连年遭灾的地区和自救能力较差的重灾户及受灾的贫困户。上级安排拨付救灾款必须重点用于解决困难灾民的基本生活困难。乡镇民政助理员要直接深入贫困地区和灾区了解具体情况，协助当地政府严格掌握和帮助基层使用好救灾款，不允许出现平均分配、向当年无灾的地区拨发救灾款以及将救灾款顶替其他经费开支使用的行为，严禁平均发放和贪污占用。
第十四条 发放补助、救济、救灾款必须通过银行（信用社），民政助理员不得直接发放现金。
第十五条 各种补助、救济款物必须及时直接发给享受补助救济者本人或代理人，任何单位、个人都不得冒领侵占，不得将享受补助、救济者应得的补助、救济款物扣抵其借款、贷款、罚款等。
第十六条 民政财会人员、民政助理员变动时，应将所经管的帐簿、凭证、款项、物资和其他有关资料造具清册，交接任人员和会计主管人员复核无误，并经主管领导批准后方可离职。如发现帐目不清或者情节可疑等情形，及时追查处理。
第六章 财务监督
第十七条 民政事业经费在党委、政府统一领导下由民政部门管理使用，并依法接受财政、审计、监察等有关部门的检查、审计和监督。民政事业经费的使用必须执行国家规定，严格实行财务监督，自觉遵守财经纪律，自觉抵制、及时纠正违法违规行为。
第十八条 各级民政财务人员要认真遵守民政工作的政策规定，严格执行《会计法》，切实履行《会计人员职权条例》赋予的职责权限，认真执行财务制度，强化民政财务管理，促进民政事业经费管理水平不断提高。
第十九条 各级民政财务人员要严格遵守民政事业经费使用管理规定。对不符合制度规定的开支有权拒绝支付，并向领导或上级民政部门反映，否则，应负由此引起的连带法律责任。对坚持原则、反映情况的财务人员，任何人不得刁难、阻拦或打击报复，如有违反，要查明情况，严肃处理。对坚持原则、廉洁奉公的民政助理员，应当给予表扬鼓励。
第二十条 各级民政部门对民政事业费的使用管理，应定期不定期组织进行全面或专项检查。对查出的问题应根据不同情况，实事求是地提出处理和改进意见；对经济犯罪和违纪行为，移交有关部门处理。
第二十一条 民政部门使用的民政事业经费，必须统一由当地银行（信用社）监督拨付。
第七章 附则
第二十二条 本办法自发布之日起实行。
第二十三条 本办法由州民政局负责解释。
