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购房契约的新约与旧约/蓑笠翁

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 02:20:36  浏览:9215   来源:法律资料网
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“有人从西珥不住的大声问我:‘守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?’ 守望的人回答:‘黎明来到了,可是黑夜却没有过去!你们如想再问,就可以问,就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者:蓑笠翁


自2001年,北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订,换成了新的版本:旧契约条款少,新契约内容全。几年过去了,于是就有了自己的一些想法,直到一天,有些现象看在眼里,有了“骨鲠在喉,不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢?我想,应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云:新契约克服了旧契约的种种弊端,代之以完善的条款和内容,对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史,总是在两种力量的较量中曲折发展,好比由秦始皇写一部,就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用,梅因在《古代法》一书中写道:“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中,其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’,成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说,所有进步社会的运动,到此为止,是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说,新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约,专业人士们(比如律师/学者)却发现,旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在,政府修订契约的初衷,对房地产商们的制约并没有实现,较为关键的问题并没有解决。中国的变革,一向系政治行为,其它因素的作用,一直有限。很多事件的推动,完全依附于政治,并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间,让我们还是用现象来说话。

现象一:房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多,而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”,工程不能按时完成或是根本无法完成,不仅房产会贬值,而且还会直接影响消费者的生活,经济上蒙受巨大损失。而在此时,房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一,实力体现在法律法规中的“硬指标”,就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题,房地产商企业资质越高,自有资金越充足,抗风险能力也就越强;反之,房地产商依靠“滚动开发”来运营项目,需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受影响,房产盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
这样,新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容,但是仍有房地产商与消费者签约时不填写,也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说:“生活中我从来不赌,但事业上我是一个大赌徒,每一步路都是在赌”,他们也许从来就没有想过,买他们房产的消费者有没有胆略去赌,有没有本钱去赌啊?!时势造英雄,国家需要金牌时,马俊仁就是英雄;想看电影时,张艺谋就是英雄;而人民需要住房时,房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的,可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二:房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证,最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”,这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1.国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证,就不能取得房屋所有权证,而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金,许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致,或销售情况不好,甚至于把资金周转于其它的项目。

2.建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等,在房地产项目开发建设过程中,必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3.建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4.建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5.销售(预售)许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房,只有取得销售(预售)许可证后,方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示,“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求,但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样,正是“伪君子生着一张红衣主教的脸,却有一颗磨坊主人的心”:
(1)利用证件的复印件修修改改、大做文章;
(2)证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一;
(3)超出销售(预售)许可证注明的楼座、楼层进行销售;
(4)超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产,交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金,等到要签约,而要看房地产商们的“五证”时,他们往往会给出几张模模糊糊的复印件,或者干净利落的告诉你:“原件不在这儿,你如果一定要看,就到我们公司总部去看吧!” 龙应台说过:“你有知道的权利,我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中,消费者由于缺乏足够准确的信息,处于绝对劣势。要知道,人的言行有时是虚假的,其实,那正是另一种真实!许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范,而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说:“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理,发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业,而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产,才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人,但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三:房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代,《精品购物指南》代替了《毛主席语录》,“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天,房地产交易的繁荣,反衬出计划经济的失败,但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多,已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中,虽已要求房地产商将这几项数据明示,同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差,但面积风险依然如故:
(1)分摊的公用建筑面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊,消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误;
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关于推迟2003年第二次全国出国培训备选人员外语水平考试(BFT)的通知

国家外国专家局


关于推迟2003年第二次全国出国培训备选人员外语水平考试(BFT)的通知

国家外国专家局培训中心全国出国培训备选人员外语
考 试 办 公 室

外考办[2003]03号


各省、自治区、直辖市、计划单列市外专局(引智办),国务院有关部门、直属机构出国(境)培训归口管理部门,新疆生产建设兵团外专局,各BFT考试培训中心:
由于非典型肺炎在我国突如其来的爆发,我国人民的生命与安全受到了极大的威胁。为抗击非典,党中央、国务院以对人民高度负责的态度采取了一系列重大措施,并取得了明显成果。为贯彻党中央、国务院关于抗击非典的一系列指示,群防群控,打好防治非典这场战役,经国家外国专家局批准,决定将定于2003年7月19日举行的“2003第二次BFT考试”推迟举行。现将有关事项通知如下:
一、 推迟时间
推迟时间将根据疫情的控制情况而定。具体时间另行通知。
二、 临时考试
在这段非常时期,原则上不安排临时考试。但对个别重要出国培训团因时间关系确需单独组织考试时,应由所在省(自治区、直辖市、计划单列市)外专局(引智办)或国务院有关部委、直属机构出国(境)培训归口管理部门提前一个月向国家外国专家局培训中心提出申请,经批准后方可组织考试。临时考试只发给成绩单,不发BFT合格证书。在单独组织考试时,应切实做好下列两项工作:
(一) 严肃考风考纪,确保临时考试公平、有序进行
BFT考试是衡量我国出国培训备选人员外语水平的国家级考试,是提高出国培训质量、改善培训效果的重要手段,各地、各部门外专局或引智办在组织临时考试时,一定要按照外专发[2000]181号文、外专发[2001]197号文以及外培中心发[2000]015号文的要求,严肃考风考纪,确保临时考试公平、有序进行,以维护BFT考试的严肃性和权威性。任何舞弊行为,一经发现,将按有关规定严肃处理。
(二) 严防非典传染措施,确保临时考试安全、顺利进

1、在考试的前一天,须对考场进行消毒;
2、在考试期间,应保持考场通风;
3、每一考场,考生不得超过20人。考生一人一桌,前后保持适当距离;
4、考点在考试前的几天时间里,需动态掌握和了解考生的健康情况。对在此期间,与非典型肺炎病人或疑似病人接触过的考生,考点要迅速向相关部门反映情况,并妥善处理考生的考试事宜;
5、考生在入考场时,须测量体温;
6、口试时,考生与考生之间、考生考官之间的距离不少于1.5米。
三、解释工作
各地、各部门外专局或引智办以及各考点,特别是疫情较轻的上述单位要从全国抗击非典的大局出发,向考生作好推迟考试的解释工作,同时要协助考生作好复习和培训工作。已经报名参加BFT考试的考生,其报名资格可保留到下次考试;要求退考的,应将报名费、考试费全额退回。


2003年5月19日


关于印发《三明市园林绿化管理规定》的通知

福建省三明市人民政府


明政 [1999]文 174号


关于印发《三明市园林绿化管理规定》的通知


各县(市、区)人民政府,各有关单位:
经研究,同意《三明市园林绿化管理规定》,现印发给你们,请遵照执行。
一九九九年七月六日

三明市园林绿化管理规定

第一章 __总 __则

第一条 __为了促进三明市城市园林绿化事业的发展, 巩固创建园林城市的成果,保护和改善城市生态环境,美 化市民生活环境,根据《中华人民共和国城市规划法》、 国务院《城市绿化条例》及《福建省城市园林绿化管理条 例》,结合本市实际,制定本规定。
第二条 __三明市城市规划区内的园林绿化规划、建 设、保护和管理适用本规定。
本规定所称城市园林绿化,是指城市园林绿地、树 木、花草、园林设施以及同园林绿化相配套的夜景灯光设 施。城市园林绿地包括公共绿地、单位附属绿地、居住区 绿地、生产绿地、防护绿地、风景林地和城市道路绿地等。
第三条 __本规定适用于三明市行政辖区的城市、县城 和建制镇。凡进行与城市园林绿化有关活动的单位和个人 必须遵守本规定。
第四条 __城市园林绿化建设纳入国民经济和社会发展 计划,加强城市园林绿化的科学研究、信息交流、推广先 进技术和科普宣传教育,鼓励单位和个人积极参与园林绿化建设和养护管理工 作,积极开展全民义务植树活动和创 建园林城市活动,大力提高城市园林绿化水平。
第五条 __城市园林绿化有关的图纸、文件、技术资料 等,应按规定交给城市建设档案馆(室)存档。
第六条 __单位和个人应当爱护城市园林绿化,有权劝 阻和检举、揭发损害城市园林绿化和园林设施、破坏创建 园林城市活动的行为。
对城市园林绿化和创建活动中有突出贡献的单位和个 人,应给予表彰或奖励。
第七条 __三明市建设委员会主管全市城市园林绿化工 作,各县(市、区)城市园林绿化由建设行政主管部门负责本辖区 内的城市园林绿化管理工作。

第二章 __规划与建设

第八条 __城市园林绿地系统规划应纳入城市总体规 划,其详细规划依据城市总体规划确定的园林绿地系统规 划,结合城市特点和发展要求,由城市绿化行政主管部门 会同城市规划行政主管部门进行编制,经同级人民政府批 准后,由园林绿化行政主管部门负责监督实施。
第九条 __城市规划确定的园林绿化用地,任何单位和 个人不得占用或改作他用。确需临时使用园林绿化规划用 地的,须经园林绿化行政主管部门审批,并按有关规定办 理临时用地手续。
第十条 __凡在城市进行建设的项目,应严格按照园林 绿地系统规划和基建程序,委托持有相应资质证书的设 计、施工单位承担园林绿化的工程设计和施工,应当执行 有关设计规范和施工规程,确保质量。
第十一条 __各项建设项目应当留足园林绿化用地和资 金。其绿化用地面积、资金与建设项目用地总面积、总投 资的比例,必须达到下列要求:
(一)新建住宅区绿地面积不低于30%,其中公共绿地 面积应按居住人口人均1平方米以上标准进行建设。
(二)新建区的主干道绿化带面积不低于20%-25%, 次干道不低于15%-20%。旧城区改建的主干道,不低于 15%-20%,次干道不低于10%-15%。
(三)改建、扩建的项目,绿地面积不低于20%,新建 项目绿化面积不低于30%,成片改建的旧城区和住宅区, 绿地面积不低于25%。
(四)江河两岸控制建成单面街,结合实际情况,留出 一定面积作为绿化用地;具体的比例由规划部门把关。
(五)公园绿地面积不低于陆地面积的70%。
(六)新建单位附属绿地率指标:
A、疗养院不低于45%;
B、医院不低于40%;
C、污染严重的工厂不低于40%;
D、学校、机关不低于35%;
E、宾馆、体育场等公共建筑不低于30%;
F、市中心商业、服务业设施不低于20%。
(七)各单位的附属绿地均按以上要求执行。个别建设 工程绿化面积达不到标准,但确需进行建设的,经批准, 应按不足的绿化用地面积缴纳易地绿化补偿费,每平方米 按该地段建设用地地价收取,个别特殊情况经批准不得少 于该地段地价的80%。
(八)绿化必须有一定的档次、水平,绿化投资不少于 总建设投资的3%。
第十二条 __建设单位应当在建设项目主体工程竣工后 一年内,按设计方案的要求完成园林绿化工程建设。园林 绿化工程竣工后,由城市规划和建设行政等管理部门组织 验收。
第十三条 __城市园林绿化苗圃、草圃、花圃、盆景基 地等生产绿地的建设,应当适应城市园林绿化建设的需 要,其用地面积应占城市建成区面积的2─3%。园林部门 应按规划和年度计划的要求,培育绿化苗木、花草,提高 苗木自给率。

第三章 __保护与管理

第十四条 __城市园林绿化实行统一管理,分级负责。 公共绿地、生产绿地(不含单位的)、风景林地,以及道路 、广场、江河两岸绿地及其附属设施,由城市园林部门 管理,夜景灯光工程由市政工程管理单位管理;单位附属 绿地(含开发住宅区绿地),由各单位管理;城市周围防护 林带由营造单位管理;小街坊绿化,由街道办或居委会管 理;居民的房前屋后绿化由责任人管理。
第十五条 __任何单位和个人都不得在公共绿地和风景 林地内开山采石、填占水面、毁林种植、砍伐薪材、放牧 狩猎、射击演习、立碑设墓、砍竹挖笋、乱倒垃圾污水、 堆放杂物以及在建筑物和竹、木、碑石上刻划、涂写;不 得摘花摘果、折枝,不得践踏损坏绿篱花带等。
第十六条 __任何单位和个人都不得擅自移植、损坏城 市树木和公用绿地的花、草和配套的夜景灯光设施。
市政公用、交通、电力、电讯等部门因工程施工,确 需临时占用绿地或对绿化的树木、花草进行移植、截根、 修剪时,应事先向园林部门办理申请手续,经核准,按规 划标准缴纳补偿费用后,方可进行。工程竣工后,使用单 位应拆除临时设施,清理现场;园林部门应及时组织绿 化。
新建、改建项目,工程竣工后一年内,建设单位应及 时完成绿化建设。逾期不完成的,由绿化专业部门进行绿 化,并按实际收取绿化费用。
第十七条 __电力、电讯、市政公用等部门新敷设各种 管线及园林新植树木时应遵守;
(一)各种地下管线及地面上的电杆、消防设施与行道 树的间距应经规划部门批准并按有关技术规范处理。在遇 到突发事故,必须对地下管道(线)进行抢修时,确需对种 植于该管道(线)上方的树木进行处理的,地下管道(线)管 护单位在向树木管护单位报告的同时,可先行处理。
(二)树木生长的高度与架设空线应保持适当的安全净 距,其净距由相关的管理部门协商确定。高压输电线高度 一般不低于10米;主、次干道新架设的高压线应采用地下 电缆或15米以上电杆。
因树木自然生长而影响架空线安全使用时,树林管护 单位应及时修剪或由架空线管护单位提出修剪具体要求, 经同意后,方可进行修剪。在发生自然灾害和社会性事故 等紧急情况下,架空线管护单位在向树木管护单位报告的 同时,可先行修剪树木。
第十八条 __任何单位和个人都不得随意改建、拆迁或 拆除城市具有历史文化或科学价值的园林建筑和园林绿地 及其附属设施,应保持其历史特点和原有风貌。
第十九条 __城市中的古树名木应进行调查、登记、设 置保护标志,落实责任单位,重点保护。任何单位和个人 不得砍伐、损坏。
城市公共地段的古树名木,由园林绿化主管部门组织 养护,风景名胜区内的古树名木,由风景名胜区管理机构 负责养护;
散生于各单位范围内或私人庭院内的古树名木,由所 在单位或居民负责管理养护,并接受园林绿化主管部门监 督和技术指导,管护费用由管护单位或个人承担。
第二十条 __城市园林绿地鼓励机关、部门、学校及企 事业单位认养认管,并按其协议(或合同)进行切实的养 管。
第二十一条 __不得随意改变和破坏风景名胜区内的自 然环境和人文景物。风景名胜区由政府授权的风景名胜管 理机构实行统一规划和管理。
第二十二条 __城市园林绿地(含园林文物)内的饮食、 照相、小卖部等服务业,由园林部门统一经营管理;如确 需在园林绿地内进行经营的,须经园林部门同意,并实行 统一管理。
第二十三条 __城市园林绿化部门负责职责范围内的园 林绿化管护;其他各单位(含街道办、居委会)应设专职或 兼职人员,负责本单位的绿化管护。
第二十四条 __施工单位对施工现场的园林绿化负有保 护责任。确因施工活动造成园林绿化受损害的,施工单位 应按规定程序报批,并负责恢复或赔偿。

第四章 __法律责任

第二十五条 __任何单位和个人必须遵守本规定,对违 反本规定的行为,应按《城市绿化条例》及《福建省园林 绿化管理条例》的规定,承担相应的法律责任。
第二十六条 __违反本规定第十二条规定,城 市规划行政主管部门核发的有关规划许可证件无效。
第二十七条 __违反本规定,有下列行为之一的,由建设 行政主管部门处罚:
(一)设计、施工单位不执行园林绿化设计规范和施工 规程,影响工程质量的,责令返工。
(二)将园林绿化工程发包给无相应资质证书的单位设 计或施工的,责令限期改正,并可处以该工程设计费或承 包价款总额的30%罚款。
(三)未经批准移植或非正常修剪树木的,责令其立即 停止,拒不停止的,没收有关器具,并处500-1000元罚 款。
(四)未经批准砍伐或因移植、非正常修剪树木造成死 亡的,责令其按树木评估价赔偿损失,并处以该评估价的 50%罚款。
(五)违反本规定第十五条规定之一的,责令立即停止 损害行为,采取补救措施,赔偿损失,并处以5-500元罚 款。
第二十八条 __擅自侵占园林绿地或将园林绿地改作他 用的,责令其限期改正,并按日每平方米30元处以罚款; 对已形成的建筑物、构筑物或其他设施,由建设行政主管 部门责令限期拆除、补种或给予没收。
第二十九条 __违反本规定第十九条规定,损伤、砍伐 古树名木的,由建设行政主管部门责令其按古树名木评估 价赔偿损失,并处以评估价等额罚款;构成犯罪的,提交司 法机关依法追究刑事责任。
第三十条 __阻止、妨碍城市园林绿化管理、创建园林 城市管理的人员执行公务,触犯《治安管理处罚条例》的 由公安机关予以治安处罚;构成犯罪的,由司法机关依法 追究刑事责任。
第三十一条 __当事人对处罚决定不服的,可依法向上级行政机关申请 行政复议或向人民法院起诉,逾期不申请行政复议,也不 起诉的,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚 决定的单位依法申请人民法院强制执行。
第三十二条 __建设行政主管部门及其管理人员必 须忠于职守、秉公办事、廉洁奉公、严格执法。对滥用职 权、玩忽职守、徇私舞弊、监督不力的,由有关主管机关 或所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责 任。

第五章__ 附 __则

第三十三条 __本规定由三明市建设委员会负责解释。
第三十四条 __本规定自公布之日起施行,1993年 颁发的《三明市园林绿化管理暂行规定》同时废止。



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